正确协调处理好物业公司、业主委员会与社区三者之间的关系

进一步提高市民群众对新村小区环境卫生的满意率

城东中队  倪国杰

    社区、物业、业主委员会都有搞好居民小区环境卫生的职责，但是其机理和目的不一样。业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的自治组织，代表全体业主，出于改善自身居住条件的目的关注环境卫生，向物业公司提出管理要求。社区居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，是代表全体居民关注新村小区的环境卫生，不但可以要求物业管理公司解决诸如日常保洁、修整绿化、新村内乱堆放等类型的问题，而且它还可以自己组织保洁人员进行日常清扫。物业管理公司是指从事物业的经营与管理活动的企业，是以物业管理为已任的专业机构，对新村内环境卫生进行清扫，还负有安全保卫、维修房屋设施等其它职能。

    三者都扎根于新村小区，管辖范围重叠，职能不同，若相互协调，形成合力，则对环境卫生物改善有很大的作用。三者若关系不顺，互相推诿扯皮，则不利于环境卫生的改善。

建立“三位一体”的管理机制，形成工作合力。

    三者之中，社区居委会扮演的角色最为关键。社区居委会作为最基层的有行政性的自治组织，是联系政府、居民、物业公司、业主委员会的枢纽，既要实现政府对新村小区总体的、方向性的目标，又要协调好社区、业主委员会、物业公司之间的关系，整合三方面的力量组合成一个整体，从而形成合力，共同做好环境卫生。居委会一方面可以成为业主委员会和物业公司的协调者，另一方面也成为业主利益的保障者和物业公司服务的监督者。

    建立“三位一体”的管理机制。由社区居委会、物业管理公司、业主委员会组成议事班子，建立工作联席会议制度，及时沟通情况，研究解决管理中的难点问题，形成小区统一协调的管理机制。同时，明晰各自职责，理顺关系，形成各司其职的局面。比如，物业管理的小区，居委会一般不再从事与物业管理相同的事务，比如保洁工作。

加强新村小区物业管理的建设，充分发挥物业公司的作用。

    物业公司对小区的环境卫生起到中流砥柱的作用。一个新村小区，有没有物业物业管理，环境卫生大相径庭。物业公司的存在对环境卫生影响很大，一般来说，有物业管理的小区环境会改善很多，否则会出现这样、那样的问题。工农路鑫乾花苑是优秀物业管理小区，内部环境卫生和秩序井井有条。但是其中有例外，鑫乾花苑1幢、2幢安置着拆迁户，大家都不愿意缴纳物业管理费，物业公司被迫放弃这两幢的管理。之后，这里的情况出现了大幅的滑坡，绿化带内杂草丛生、不少人在里面种起了蔬菜、葱蒜，杂物乱堆放，里面的居民自己也不满意，说自己这两幢是后娘养的孩子，没人要。

    板桥东村42幢等三、四幢楼房，住了许多拆迁户，他们没有缴纳物业费的习惯，由于收不到物业费，当时的三利物业公司公司撤出。后来，有的人在板桥东村42幢北侧的绿化带搭建旱厕、搭建铁皮棚，其它的居民深受其害。

    新桥新村是开放式新村，由于没有物业管理，这里的环境卫生一直是城市管理领域的热点。绿化带内的乱种植、乱堆放、乱搭建等情况比较普遍。

    对于社区居委会而言，物业管理公司是它的好帮手，居委会是代表居民的利益，对物业公司的服务工作进行指导和监督。

扶持业主委员会的运作，使其摆脱弱势地位。

    业主委员会具有独特的功能。它是业主自治的组织，对自己居住的环境负责，对物业公司的工作发挥监督作用，及时督促物业公司解决问题。如果它的作用能真正发挥，对居委会的工作是一种有效的支持。反过来，当有一些业主不遵守环境卫生规定时，它可以反过来做业主的工作，以居民的身份对他们的行为进行矫正。

     在三者关系中，业主委员会是相对而言最为薄弱的一个环节。现阶段，业主是一盘散沙，各个业主由于工作差异、休息时间不同、重视社区程度的差异，连开一个业主大会都非常困难。在不少地方，业主委员会徒有其名，沦为物业公司的一个摆设，它应有的职能、权利、义务没有充分地发挥出来。这是目前，业主委员会自身建设迫切需要解决的问题。正是因为业主委员会的弱势，反而使业主委员会受制于物业公司。放眼整个南通市区，业主委员会搞得好的，没有几个，业主委员会没有发挥作用的比比皆是。业主委员会急需发展壮大、需要社区居委会的帮助、支持。

    德民花苑是物业、社区、业主委员会齐全的一个社区，有：德民社区居委会、南通市腾迅物业公司、南通市苏通物业公司、业主委员会。其中，居委会、物业公司是运作比较正常的单位。在2007年“创卫”环境整治中，居委会、物业管理公司多次联手，对新村内的绿化带乱堆放、乱种植，楼道内的杂物进行清理，净化了新村小区的居住环境。但是其中的业主委员会是短腿的一只。在2007年5月份，业主委员会换届时，有的业主代表明确提出，要求社区居委会提供帮助，以保证换届顺利进行，并帮助新业主委员会实现正常运转。

    业主委员会运转正常之后，可以集中一些业主反映强烈的问题，诸如安全防盗、小区汽车停放、违章搭建、一些店面油烟、噪音污染、养狗成患的问题。消除了这些居民反映强烈的问题，居民的满意率就自然提高了。